토지신탁업 관련 생각



애초에 신탁이라는것에 대한 개념도 없었는데, 그래도 각종 리포트를 반복해서 읽다보니 대충 토지신탁업이 어떤건지 희미하게 나마 그려지는것 같다.



토지/부동산신탁업이라는건 결국 부동산관련 서비스 대행업인것 같다. 신탁이라는게 결국 대신 맡아서 원주인이 원하는 바를 이루어주고 수수료 및 성과보수를 먹는것. 이게 부동산으로 뭘 한다는것에 상상하는 모든걸 대신 해줄수 있는것 같다. 개발, 분양, 재건축부터 단순한 서류업무까지.



이게 안정적인게 기본적으로 회사는 걍 수수료먹고 사업으로 벌던 잃던 크게 영향을 안받는것 같다. 물론 잘되면 성과보수 받고 안되면 못받겠지만.



최근에 차입신탁이라는게 비차입신탁보다 수수료가 높다고 하는데, 부동산으로 해당 업무를 수행하는대 들어가는 자금까지 대여해주면 차입신탁, 자금은 원주인이 알아서 구해오는거면 비차입신탁이라고 한다. 즉 아파트 재건축을 생각해보면 어쨌든 기존 아파트를 부시고 새로 짓고 사람들을 모집해서 잔금을 다 받을때까지는 돈이 필요한데, 개인이나 조합보다는 어쨌든 신탁사라는 회사가 돈도 싸게 빌려서 싸게 대여해줄수 있으니 유리하고 원주인도 더 편하겠지. 물론 사업이 망할때 신탁사가 지는 리스크가 더 커지긴 하겠지만, 해당 차입금이 통상적으로 원주인 권리보다 선순위라서 리스크가 제한적이라고 한다.

따라서 해당 사업이 폭망하지만 않으면, 부동산 시장이 붕괴하지만 않으면 신탁사의 리스크는 제한적이라고 본다.



다만 우려라면, 우리가 잘 아는 아파트 재건축이라고 볼때 신탁사가 통상 조합이 하는일도 대행해줄수가 있는데, 강남아파트 재건축같은건 앞으로도 조합이 계속 할 가능성이 높다고 한다. 왜냐하면 강남사람들은 재건축을 스스로 진행할 능력과 지식도 있고 돈도 있기 때문에. 신탁사는 아파트 재건축 기준으로 보면 서울내 핫한 재건축 말고, 사업성이 애매하고 규모도 애매하고 뭐 그런동네의 재건축을 전문적으로 맡아서 진행이 가능하다고 한다. 즉, 자발적으로 진행하기에는 사업성이 약간 떨어지는 사업에 진입하여 기업의 효율성을 무기로 추진한다는것. 즉 차입형신탁과 맞물릴때 애초에 사업성이 약간 애매한것들을 위주로 하니 리스크가 좀 발생할수도 있다고 본다.



현재 지속적으로 부동산, 특히 개발관련 제도들이 완화되고 기업들이 진출할수 있는 기반이 마련되고 있는데, 공기업에서 분사되어 나온 신탁사들이 앞서서 이러한 시장에서 영향력을 넓히는 중이다. 한토신과 한자신같은 회사들의 2015년 실적은 2014년 대비 놀랍게 성장했는데, 이러한 기조가 당분간은 유지 되지않을까 생각한다. 실적으로 주가를 올릴수 있었으면 한다.



신탁사는 신탁계정의 수수료를 고유계정으로 인식하며 성장

부동산 신탁회사는 금융상품신탁과 같이, 신탁계정을 통해서

부동산 개발사업에서 발생하는 수수료를 고유계정으로 인식하

며 그 Fee는 대략 분양매출의 400bp에 해당한다. 따라서, 분

양경기나 성패와 관련 없이 수수료를 인식하며 극단적으로 신

탁계정의 개발사업이 극도의 손실을 보더라도 고유계정의 손실

은 없다. 다만, 차입형신탁 모델에서는 고유계정에서 신탁계정

으로 사업비를 대출하기에 사업리스크가 발생하지만, 이 역시

도 원 위탁자보다 선 순위여서 사업마진과 원 위탁자의 토지비

보다 채권보전이 되는 것을 고려할 시 리스크는 극히 낮다. 차

입형 신탁에서 한국토지신탁의 역할은 펀드매니저와 같이 신탁

계정을 운영하여 수수료를 받는 것이다.





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